Beroud (PKP SA): Współpraca z deweloperami nie jest łatwa

Łukasz Malinowski, Rynek Kolejowy: Współpraca z partnerami komercyjnymi przy zagospodarowaniu gruntów będących własnością PKP SA to pomysł mający już kilka dekad. Powołano nawet spółkę Xcity Investment, która miała realizować takie projekty, ale przez ostatnie lata nie była ona aktywna. Czy ten kierunek będzie kontynuowany? Jakie pomysły ma obecnie PKP na współpracę z deweloperami czy innymi zewnętrznymi inwestorami?

Alan Beroud, prezes Polskich Kolei Państwowych (PKP SA): W tej chwili będziemy weryfikować kwestię podejścia do polityki nieruchomościowej i deweloperskiej. Wydaje mi się, że poznaliśmy już nasze mocne i słabe strony. Na pewno naszą mocną stroną jest dostęp do gruntów. Jesteśmy pewnie jednym z większych posiadaczy nieruchomości w Polsce, mamy ich około 100 tys. ha. Nie zawsze są one położone w dobrych miejscach, ale na pewno w lepszych niż te, które mają Lasy Państwowe – największy posiadacz gruntów w kraju. Mamy też dostęp do finansowania, m. in. długiem, ponieważ w tym roku utrzymaliśmy rating na poziomie A-. Musimy sobie zdawać sprawę, że to rating lepszy niż ma jakakolwiek firma deweloperska, która chciałaby realizować takie inwestycje.

Mimo tego potencjału w ostatniej dekadzie działalność deweloperska nie była rozwijana, a po pierwszych zapowiedziach po zmianach we władzach PKP SA i samej spółki Xcity też ostatnio niewiele słychać.

Wydaje się, że w poprzednich latach spółka nie była zainteresowana prowadzeniem inwestycji deweloperskich. Na pewno w sferze naszych zainteresowań jako aktualnego zarządu taka działalność się znajduje. Co więcej, postrzegamy ją jako działalność kluczową, przy czym z całą pewnością musimy dokończyć weryfikację przyjętego modelu. Model związany ze spółką Xcity, który został przyjęty w 2014 r., pochodzi z czasów zupełnie innych realiów i zupełnie innej pozycji PKP SA. Weźmy samo przekazywanie gruntów do spółki-córki. Ma to i lepsze, i gorsze strony. Do tych drugich należą choćby kwestie podatkowe. Tak długo, jak długo grunty są u nas, nie musimy ponosić dodatkowych kosztów podatkowych, a w chwili przekazania gruntu wchodzi konieczność zapłaty podatku. To powoduje ogromne koszty. Do tego, kiedy grunt przestaje być kolejowy, a staje się komercyjny, pojawiają się następne podatki. Na wiele pytań musimy więc jeszcze odpowiedzieć.

Analizujemy kilka modeli podejścia do działalności deweloperskiej. Istotną kwestią w rozstrzyganiu tej sprawy są kompetencje. Trudno jest budować w PKP potencjał do realizacji inwestycji deweloperskich. Osoby, które zajmują się na rynku takimi działaniami, są bardzo wysoko wynagradzane. My jesteśmy zaś spółką Skarbu Państwa i obejmują nas ograniczenia. Musimy podobnym grupom pracowników płacić podobnie. Nabycie pewnych grup pracowników jest więc dla nas nieosiągalne i tego nie przeskoczymy.

Jakie są w takim razie plany na przyszłość spółki Xcity?

Z całą pewnością ta spółka będzie realizować rozpoczęte już projekty. Wśród nich są Międzytorze, projekt w Gdyni, najprawdopodobniej także Odolany w Warszawie. To bardzo duże inwestycje. Zobaczymy, jaki wypracujemy model funkcjonowania, jeśli chodzi o kolejne przedsięwzięcia. Najprawdopodobniej będą powoływane spółki celowe do realizacji konkretnych projektów.

Który z projektów Xcity jest najbliższy fazy robót budowlanych?

Jeszcze pół roku temu byłem przekonany, że wszystkie projekty są bardzo bliskie realizacji. Problem jest jednak trochę po stronie naszych partnerów. Ghelamco rozważa różne koncepcje swojej własnej przyszłości i zanim zacznie realizować nasz wspólny projekt, musi poradzić sobie z własnym otoczeniem rynkowym. Okazuje się też, że projektem bardzo kapitałochłonnym jest Międzytorze. Pomimo tego, że mamy bardzo solidnego partnera do realizacji tej inwestycji, nie jest to zadanie szybkie. Stąd też cała historia związana z naszymi możliwościami finansowymi. Po tym doświadczeniu, które nabyłem przez ostatnie miesiące, widzę, że na polskim rynku nasze projekty są tak duże, że często przekraczają zdolności większości firm deweloperskich obecnych w naszym kraju.

Więcej o finansowaniu dworców kolejowych prezes PKP SA mówił w rozmowie pt. Państwo powinno współfinansować utrzymanie dworców kolejowych.