Konkurs na projekt zabudowy Odolan w Warszawie rozstrzygnięty

Przedmiotem opracowania jest projekt zespołu mieszkaniowo – biurowego z uwzględnieniem funkcji publicznych i usług, położonego w Warszawie w dzielnicy Wola przy ulicy Ordona, róg Gniewkowskiej. PKP SA wdrożyły przygotowanie nieruchomości do przekształceń i uzyskania prawa zabudowy. Inwestycja wejdzie w etap realizacji w najlepszym możliwym momencie na rynku warszawskich nieruchomości, który przeżywa w tej chwili symptomy kryzysu.

Na Odolanach, w kwartale wyznaczonym wyżej wymienionymi ulicami, mamy do czynienia z rozległym obszarem o powierzchni ponad 20 ha, który ulegnie przekształceniom w kompleks mieszkalno-usługowy. Tereny w tym rejonie ze względu na atrakcyjną lokalizację posiadają dużą wartość i w najbliższych latach będą podlegać procesom modernizacji. Dzięki temu pozornie zaniedbane obszary przemysłowej Woli staną się w przyszłości nowoczesną dzielnicą mieszkaniowo – biurową.

Teren opracowania w przeszłości pełnił funkcje kolejowe i charakteryzował się torowiskami biegnącymi przez środek działki zakończonej halą. Układ ten stał się zaczątkiem koncepcji nowego założenia - dwóch pasów zabudowy zlokalizowanych przy centralnie położonym pasmowym parku, nawiązującym swym kształtem do dawnego położenia torów. W północnej części będą to kwartały mieszkaniowe odgrodzone od nowoprojektowanych ruchliwych ulic (przedłużenia ul. Prądzyńskiego i ul. Mszczonowskiej) podłużnymi budynkami o funkcji biurowej, stanowiącymi bufor dla funkcji mieszkaniowej. Pomiędzy kwartałami zabudowy zaprojektowano trójkątne zielone skwery. Południowy pas zabudowy został przyjęty wariantowo, jako pas zabudowy biurowej, w wariancie pierwszym – o rozmieszczeniu zainspirowanym kolejowym przeznaczeniem tych terenów w przeszłości lub w wariancie drugim - jako kwartałowa zabudowa mieszkaniowa otwarta na tereny parkowe w centrum założenia. Wariant pierwszy przewiduje zlokalizowanie wieżowca–dominanty na rogu ulic Ordona i Gniewkowskiej, rozpoczynającego podłużny ciąg zabudowy biurowej. Wysokość budynków w tej opcji, poza wieżowcem–dominantą, nie przekracza 7 kondygnacji.

W bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych przewidziano również szkołę podstawową oraz w zachodniej części parku na wydzielonej działce - przedszkole ze żłobkiem. W parterach budynków biurowych wzdłuż ulic Prądzyńskiego i Mszczonowskiej oraz w kwartałach przy trójkątnych, zielonych skwerach będą zlokalizowane lokalne usługi dla mieszkańców, takie jak np. przychodnia zdrowia.

Zrealizowanie inwestycji zmieni też siatkę ulic w tej części dzielnicy. Zaproponowany układ komunikacyjny powstanie w wyniku dostosowania do istniejących planów rozwoju dzielnicy a mianowicie przedłużenia ul. Prądzyńskiego biegnącej po północnym obrzeżu założenia i prostopadłej do niej ul. Mszczonowskiej. Te dwie ulice zostały przewidziane, jako zbiorcze, przelotowe. Dla potrzeb nowoprojektowanego założenia stworzono siatkę lokalnych ulic obsługujących nową zabudowę o kierunkach wschód – zachód, dzielących pasmowo projektowaną zabudowę oraz wewnętrzne, wydzielające poszczególne kwartały. Drogi lokalne pozwolą na dogodny dojazd do części biurowych oraz do części komercyjno–parkowej w centrum załażenia. Przy części ulic zaprojektowane zostały szpalery drzew, podwyższające walory estetyczne i tworzące oprawę dla architektury, a w przypadku ul. Prądzyńskiego - stanowiące ochronę dla biur przed hałasem z zewnątrz. Znaczna ilość miejsc parkingowych do użytku publicznego, zlokalizowanych wzdłuż ulic (o większym natężeniu wzdłuż ulic lokalnych i mniejszym wzdłuż ulic wewnętrznych) pozwoli na rozwiązanie problemów parkingowych.

14 czerwca 2007 PKO Inwestycje (Grupa PKO BP) oraz PKP SA zawarły umowę o realizacji wspólnej inwestycji w rejonie ul. Ordona w Warszawie pod nazwą Warszawa Odolany 1. Podpisanie umowy stanowiło realizację zapisów listu intencyjnego podpisanego w lipcu 2006 roku przez PKO Inwestycje i PKP SA. Inwestycja zlokalizowana będzie na terenie należącym do PKP SA. W I etapie inwestycja miała objąć teren o powierzchni 4 do 6 hektarów przy zbiegu ulic Juliusza Konstantego Ordona i Prądzyńskiego (przedłużenie na Odolany), gdzie obecnie znajdują się niewykorzystywane tereny kolejowe. Planowane powołanie spółki developerskiej PKO Inwestycje i PKP SA odłożyły do otrzymania decyzji o warunkach zabudowy dla przewidzianego pod inwestycję terenu. Decyzja WZ poprzedza uruchomienie procedury inwestycyjnej i budowlanej, dzięki której za kilka lat powstanie w I etapie kilkaset, a na całym terenie do 2 tys. mieszkań.

Pod koniec 2007 roku pojawiły się pierwsze sygnały o możliwych trudnościach na rynku deweloperskim. Wówczas PKP SA i PKO Inwestycje, jako partnerzy projektu, zmienili strategię działania w styczniu 2009 roku. Postanowiono, że czynności przygotowania nieruchomości do zabudowy i uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wykonają PKP SA a nie spółka celowa. Proces przygotowania inwestycji jest realizowany konsekwentnie i zmierza do postawionego w 2007 roku jasno określonego celu. Pogarszająca się sytuacja na rynku nieruchomości ma wpływ na termin rozpoczęcia realizacji inwestycji, ale nie na proces przygotowywania samej dokumentacji niezbędnej do rozpoczęcia budowy. Daje to gwarancję, że realizacja inwestycji rozpocznie się w momencie korzystniejszym na rynku nieruchomości, niż obecnie, co oznacza sukces tego projektu.

Dla PKP SA projekt ma charakter pilotażowy. Wcześniej spółka nie prowadził tego typu inwestycji na terenach kolejowych. Dzięki doświadczeniom we współpracy w maju 2007 roku zarząd PKP SA przyjął procedurę umożliwiającą współpracę z innymi podmiotami zainteresowanymi działalnością developerską na gruntach należących do PKP SA. W ten sposób Spółka zamierza zagospodarowywać niewykorzystywane nieruchomości gruntowe, a osiągnięte zyski przeznaczać na spłatę historycznego zadłużenia.

* Grafiki: Kuryłowicz & Associates.

PKP SA jest potentatem ze względu na zasób posiadanych nieruchomości. W wyniku trwającej restrukturyzacji PKP SA nie prowadzi już kolejowej działalności przewozowej, ale zarządza nieruchomościami, w tym dworcami kolejowymi. Wolne tereny PKP SA to około 15 tysięcy hektarów gruntów, które mogą zostać wykorzystane na budownictwo mieszkaniowe czy lokalizowanie dużych inwestycji, jak np. montownia pociągów szwajcarskiej firmy Stadler, która powstała w Siedlcach. Jednocześnie PKP SA prowadzi proces uwłaszczania terenów oraz wydzielania z tzw. obszarów zamkniętych terenów zbędnych dla kolei.