Dobiegają końca negocjacje z prywatnym inwestorem w sprawie warunków rewitalizacji z jego udziałem drugiego, po Katowicach, dworca kolejowego - w Poznaniu.
Stronami są: PKP SA, działająca w imieniu skarbu państwa oraz konsorcjum, w którym wiodący podmiotem jest TriGranit Development Corporation. Zdaniem pośredniczącego w tych negocjacjach i reprezentującego interesy PKP mecenasa Rafała Trusiewicza z Kancelarii Prawnej Trusiewicz Siwko, warunki kontraktu powinny być uzgodnione w najbliższych tygodniach. Kancelaria ta pośredniczyła także w podpisaniu umów PKP: z firmą Neinver, w sprawie przebudowy i budowy centrum komercyjnego dworca głównego w Katowicach oraz z Hines - w sprawie modernizacji i budowy nowego biurowca przy katowickim Spodku.
- Są to bardzo skomplikowane umowy, nie tylko ze względu na złożony sposób wyliczenia partycypacji obu stron w zyskach z inwestycji, lecz także z powodu szeregu barier prawnych i finansowych - mówi Rafał Trusiewicz.
Model biznesu opiera się na założeniu, że PKP wnosi aportem grunty, uzyskując w zamian nowy dworzec z częścią handlową i usługową w jego ramach, a także zyski z działalności handlowej i usługowej wszystkich obiektów, które powstaną wokół nowego dworca np. centrum handlowego, biurowców itp. "PKP ma zagwarantowany udział w zyskach z całej inwestycji, a jest on wyliczany w oparciu o szereg wskaźników" - wyjaśnia mecenas Trusiewicz. Według niego, w modelu kontraktu, którego jest współautorem, PKP otrzyma też zwrot wszystkich kosztów poniesionych na doradztwo.
Obecnie podstawowym problemem, rzutującym na tempo i warunki negocjacji przy rewitalizacji kolejnych dużych dworców, jest pozyskanie środków inwestycyjnych przez prywatnego inwestora. Z tego powodu prawdopodobnie przeciągają się negocjacje w przypadku co najmniej dwóch kontraktów. PKP nie przyjmuje argumentów potencjalnych inwestorów, że z powodu kryzysu finansowego powinny złagodzić niektóre wymagania, bowiem kryzys wkrótce się skończy i korzystnie zmienią się uwarunkowania.
Problemy prawne wiążą się ze specyficznym uregulowaniem nieruchomości kolejowych, co normuje ustawa o PKP. Szereg gruntów nie ma jasnego tytułu własności. Istotnym ograniczeniem, wpływającym na niższą rentowność inwestowania, jest brak przepisów o tzw. zabudowie warstwowej.
- Prawo własności budynku zawsze pozostaje ściśle związane z prawem do gruntu, a ten jeżeli chodzi o nieruchomości tzw. torowe należy do spółki PKP PLK. - stwierdza Rafał Trusiewicz - Wybudowany nad torami budynek lub pod nimi obiekt, np. parking, każdorazowo dzieli los prawny z linią kolejową.
Jest to istotne o tyle, że w tym roku spodziewane jest wydzielenie spółki zarządzającej infrastrukturą torową (PKP PLK) w samodzielny podmiot. Gdyby przepisy umożliwiały budowę warstwową, nie przypisaną do właściciela torów, inwestor zyskałby dodatkowe, bardzo atrakcyjne powierzchnie do zagospodarowania, co skróciło by czas zwrotu łącznych nakładów.
Mecenas Trusiewicz ocenia, że sprawy idą w dobrym kierunku. Przygotowywana jest nowelizacja prawa, która umożliwi m.in. budowę warstwową, a w negocjowanych umowach już teraz uwzględnia się i taką opcję, aby móc ją wykorzystać w przyszłości. Bardzo istotna jest też zmiana postawy inwestorów.
- W przypadku umów, przy których doradza nasza kancelaria, inwestorzy przyjęli postawę "win-win", gdyż obie strony mogą tylko zyskać na współpracy - stwierdza Rafał Trusiewicz.
Prace nad projektem zagospodarowania przez PKP tzw. nieruchomości strategicznych (rozumianych jako inwestycje realizowane wspólne z kapitałem prywatnym na nieruchomościach kolejowych) rozpoczęto w listopadzie 2006. Dotychczas PKP SA opracowało i wdrożyło zasady pozyskiwania inwestorów prywatnych w przypadku czterech dworców: Katowice, Poznań Główny, Warszawa Zachodnia oraz Warszawa Wschodnia. Proces negocjacji wyraźnie zahamował kryzys.
Zapisz się do newslettera:
