W dniu wczorajszym została zawarta umowa pomiędzy PKP S.A. i spółkami z grupy HB Reavis dotycząca realizacji inwestycji polegającej na budowie nowego dworca kolejowego Warszawa Zachodnia oraz budynków komercyjnych.

Zawarcie przez PKP S.A. z prywatnym inwestorem kolejnej umowy, która dotyczy wspólnej realizacji dworca kolejowego z budynkami komercyjnymi (Kancelaria Prawna Trusiewicz Siwko doradzała PKP S.A. m.in. w takich projektach jak Wielofunkcyjne Zintegrowane Centrum Komunikacyjno Handlowe w Katowicach, Zintegrowane Centrum Komunikacyjne w Poznaniu oraz Warszawa Zachodnia) pozwala na wyciągnięcie wniosków co do pewnych barier natury prawnej, które utrudniają realizację tego typu inwestycji, a w konsekwencji wydłużają negocjacje.

Zwrócić należy przede wszystkim uwagę na regulacje dotyczące PKP S.A. wynikające z jej szczególnego statusu wśród spółek kolejowych, a więc na ustawę o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego "Polskie Koleje Państwowe". Ustawa poddaje rozporządzanie nieruchomościami PKP S.A. kontroli ministra właściwego ds. transportu. Uzyskanie pozwolenia ministra jest czynnikiem niezależnym od stron, co jest postrzegane przez inwestora jako dodatkowe ryzyko prowadzenia tego typu inwestycji. Minimalizowanie ryzyka przy poszanowaniu interesów stron jest procesem czasochłonnym i wymaga sięgnięcia po skomplikowane rozwiązania prawne.

Specyfika nieruchomości kolejowych wyraża się również w pewnych ustawowych uprawnieniach PKP PLK S.A. do nieruchomości PKP S.A. w zakresie linii kolejowych. Każda inwestycja wymaga pewności prawnej co do nieruchomości na której ma być realizowana, co w przypadku nieruchomości kolejowych wymaga czasem uzyskania dodatkowego porozumienia z PKP PLK S.A. i w konsekwencji ma wpływ na czas trwania negocjacji. Rozwiązaniem tego problemu może być ustawowe ustanowienie tzw. prawa zabudowy, które pozwoliłoby realizować inwestycje nad liniami kolejowymi.

Nieruchomości kolejowe, często mają charakter terenów zamkniętych, co do których nie sporządza się planów zagospodarowania przestrzennego. Inwestycje realizowane przez PKP S.A. mogą mieć również charakter przedsięwzięcia EURO 2012. Powoduje to konieczność wprowadzenia szczególnych, nietypowych regulacji określających możliwe drogi uzyskiwania odpowiednich decyzji planistycznych, które pozwolą na realizację inwestycji.

Istotne są również regulacje dotyczące możliwości tworzenia przez PKP S.A. wspólnych spółek z inwestorami. O ile PKP S.A. jest wspólnikiem większościowym takiej spółki, jej umowę lub statut zatwierdza w istocie minister właściwy ds. transportu. Spółki tworzone przez PKP S.A. podlegają również wielu innym ograniczeniom, które nie są spotykane w spółkach realizujących tego typu inwestycje. Dlatego wypracowanie odpowiedniej formuły pozwalającej realizować inwestycje i zabezpieczyć interesy stron jest czasochłonne.

Wskazane powyżej niektóre bariery nie są spotykane w obrocie pomiędzy podmiotami prywatnymi i z pewnością ich uregulowanie wydłuża negocjacje. Ze względu na ich nietypowość rozwiązanie tych problemów wymaga kreatywnego podejścia, ze szczególnym uwzględnieniem tego, iż PKP S.A. jest spółką Skarbu Państwa. Zabezpieczenie, często wzajemnie sprzecznych, interesów stron w takim wypadku wymaga przeprowadzenia negocjacji i uzyskania rozwiązań satysfakcjonujących obie strony. Podpisanie umowy inwestycyjnej dotyczącej nowego dworca Warszawa Zachodnia, pozwala na stwierdzenie, iż istnieją już pewne wypracowane mechanizmy, które sprawdzają się w toku realizacji wspomnianych powyżej inwestycji w Katowicach i Poznaniu.

Niemniej jednak zarysowane, wybrane bariery, mają wpływ na zainteresowanie inwestorów szeroko rozumianymi nieruchomościami kolejowymi, czas trwania negocjacji i ich ostateczny wynik. Jeśli do tego dodamy typowe rozbieżności między stronami, które zawsze starają się zabezpieczyć swoje interesy, pojawia się obraz dosyć skomplikowanych pod względem prawnym inwestycji. Usunięcie przez ustawodawcę barier natury administracyjnej, z pewnością pozytywnie wpłynęłoby na proces prowadzenia negocjacji i osiągania porozumienia.